房地產的冬天要來了。

　　　　銷量向下，房價回頭，一場降價風潮在深、滬、京蔓延開來。事實上，此間風險，早在十數年前，就已經為地方政府、銀行、地產商所悄然埋下

　　　　★ 本刊記者 /周政華 楊正蓮

　　　　中國房地產市場正在經歷10年來最困難的時期，這是十數年風險累積的必然結果。

　　　　「深圳90%的項目都存在打折降價行為」

　　　　深圳，這個位於廣東沿海的經濟繁榮城市，曾於2007年8月，創造了中國城市商品住宅均價的最高紀錄——18000元/平方米，這個價格較一年前翻了一番。

　　　　但到了2008年8月下旬，深圳的房價跌了三分之一。

　　　　這兩年來，深圳市房價所經歷的「過山車」式的漲跌輪迴，從某種程序上預言了中國一線城市房地產的未來。

　　　　皇御苑三期，是一個位於深圳中心城區福田區的樓盤——開盤後的3個月內，先後推出了兩項優惠政策：一次性付款9.6折和「買兩房送五萬，買三房送八萬」。但從2007年11月開盤到2008年7月初，這個樓盤全部600多套住宅僅賣出了不到40%。

　　　　售樓員張靖濤對《中國新聞週刊》說，最近一個月來看房的人不超過30個，這相當於去年11月一天的看房人數。

　　　　這個樓盤的開發商在深圳還有三處住宅小區，屬於規模中等的房地產公司。

　　　　萬科、招商等深圳地產龍頭企業也在降價。

　　　　2008年3月，位於深圳龍崗坪山的萬科金域東郡的新樓盤降價10%，但截至6月底只出售了不到總數的1/4。對比2007年10月，該樓盤的前期以低於周邊同類樓盤近20%的價格面市，一周內就銷售一空。

　　　　「近期深圳90%的項目都存在打折降價行為。」深圳市社會科學院城市營運研究中心主任高海燕接受《中國新聞週刊》採訪時說。

　　　　來自中國指數研究院的統計數據，更清楚地表明了深圳市房價的整體現狀——自2008年1月以來，深圳市商品住宅均價月均回落1000元/平方米。截至8月，深圳市房價降至不到11000元/平方米，成交量較去年同期下跌近60%。

　　　　深圳房價大幅跌落之下，一些貸款買房的深圳市民採取了「斷供」。他們的說法是，按照目前價格，即便賣掉房子，也不足以償還銀行貸款。

　　　　2008年6月，一篇署名為「風語」的《深圳斷供已過千億，次貸危機浮現》博客文章稱，其所在的蛇口片區某商業銀行斷供達到15億元。作者以該銀行的規模推斷，整個深圳地區斷供規模可能達到千億元。

　　　　但深圳市銀監局7月25日稱，深圳的個人貸款不良餘額不足14億元。深圳市銀監局認為，斷供只是個別現象。

　　　　究竟有多少貸款買房者中斷還款，目前尚不明確。

　　　　上海房價目前出現了步深圳後塵的跡象

　　　　按照國家統計局統計，與深圳同為一線城市的北京、上海目前房價平穩。

　　　　但，2008年初以來，京、滬兩地開發商打折、買房送車、送物業費等變相降價措施已經迭出不窮。一般經濟學者分析認為，國家統計局的數據可能並未考慮上述因素。

　　　　上海市一直被地產商鼓吹為「保值升值功能最好」的中心樓盤，8月成了降價的領頭羊。

　　　　位於內環內——上海最繁華地段的君御豪庭、上海新昌城的均價都跌去了20%。中遠兩灣城，位於普陀區的樓盤的成交價，5個月內(8月比3月)降了8000元，跌幅近40%。

　　　　此外，上海市中環和遠郊的一些樓盤價格，都出現了10%左右的下調。

　　　　樓市價格下跌的面積進一步擴大，包括杭州、重慶、大連、瀋陽等城市的房價都出現了小幅下跌。來自國家發展改革委、國家統計局的調查顯示：2008 年7月份全國70個大中城市的房屋平均銷售價格同比漲幅連續5個月下降。

　　　　值得注意的是，房屋交易量在下滑。

　　　　2008年7月，京、滬、深三地住房的成交量，僅為去年同期的一半左右(數據來自中指數研究院)——成交量下降反映的是供求關係的轉變。

　　　　張化學，中國指數研究院咨詢部主管對《中國新聞週刊》表示，成交量下跌，銷售收入減少，將進一步促使房地產企業降價促銷，回籠資金。

　　　　地產老闆們的憂心已經表露出來。SOHO中國董事長潘石屹從2008上半年以來，不止一次在公開場合呼籲房地產行業要做好過冬準備。事實上，國家統計局的調查表明，2008年2季度，房地產企業家的信心指數較前一季度繼續回落，在所有行業中排名倒數第一。

　　　　當然，具體到不同樓盤的降價時間和幅度，則會受資金情況的影響。一般而言，上市公司、大型國有房地產公司的現金情況好於中小地產商。但是，價跌量縮，一個下行的房地產市場基本成型。

　　　　更重要的是消費者的心理預期——8月下旬，央行針對國內銀行的個人房貸進行調查時表示，此輪房地產交易下降的根本原因，就在於市場觀望氛圍的進一步增強。

　　　　銀行貨款支撐下的高負債經營模式

　　　　房地產下行，直接考驗中國的金融系統。