樓市下行過程中，退房是開發商和業主利益博弈的必然

　　　　★ 本刊記者/楊正蓮(發自上海)

　　　　房地產企業現在要開始面對降價促銷帶來的麻煩了。在上海和南京等城市，一度非常有效的降價促銷手段，眼下卻成了退房的導火索。

　　　　萬科遭遇退房潮

　　　　9月7日下午，133戶上海萬科金色雅築的業主再次聚在一起，商量如何向萬科退房。這是本月以來他們的第5次聚會。

　　　　萬科金色雅築是上海浦東新區一個位於中環外的樓盤，屬於上海的中高檔樓盤之一，開發商是中國房地產企業的老大萬科。自今年3月開盤以來，該樓盤已經連續降價3次，前期最高均價曾經達到18000元/平方米。一場始自於7月的促銷風暴，使得一些房源單價最低達到了12000元/平方米，單價最高差額達到6000元/平方米。

　　　　以金色雅築最主要的戶型90平方米三房二廳計算，如果在最高價格時買入，以最低價計算的話，房主可能已經「損失」了54萬。

　　　　金色雅築的業主中，第一個要求退房的人是成珍(化名)女士。2008年7月2日，成珍和出差歸來的丈夫在售樓處正準備補辦貸款等手續，偶然得知以後推出的房源將要降低裝修標準，她當場決定停辦購房手續，並要求退房。

　　　　成珍稱，自己看中的就是萬科的品質，尤其是廣告中宣傳的「豪華A級精品裝修」。她為自己看中的那套「90+」(即90平方米左右的三房二廳)付了80多萬元的首期款，該房總價格160多萬元。從6月29日中午看見宣傳資料，當天下午看樣板房，到第二天付款，再到要求萬科退房，中間只隔了4天時間。

　　　　成珍「對門」的杜仁波是在7月中下旬買房的。7月23日，萬科金色雅築首次直降10萬元，8月16日，金色雅築又通過代理商促銷再降10萬元。一月之間，杜仁波的房子相對貶值20萬元左右。萬科對杜仁波的解釋是，降價的房子與前期賣出的房子，其裝修標準不同，即調整此前的A級精裝修為C級裝修。

　　　　成珍和杜仁波的退房要求並沒有實現。但此後，越來越多的前期購房者也加入了退房行列，由最開始的幾個人要求說法，發展到一期、二期、三期的業主也都加入進來，目前要求退房的業主在100戶以上。

　　　　現任「雅築退房團團長」的賀成鋼就是在這個過程中被捲進退房隊伍的。來自大連的賀成鋼是一家外企的中國區首席代表。由於具有領導氣質，迅速成為這個隊伍中的主力。

　　　　賀成鋼認為，單一的爭執不能解決問題。此前的8月23日，賀成鋼同其他五十來戶業主去售樓處理論未果，回家後在律師的建議下遞交退房申請。但是，合同約定的地址「無法送達」。

　　　　8月30日，按照合同約定的「現場送達」的方式，賀成鋼他們去售樓處遞交退房申請。一天下來，萬科並沒有簽收退房申請。當天撤離售樓處後，「退房團」確定了下一步的行動計劃，並有了系統的分工。從那天起，「我每天在這個事情上要花費八九個小時。」賀成鋼說，「不管怎樣，我一定會堅持到最後。」

　　　　9月7日的商討會上，「金色雅築退房團」決定走法律程序維權。

　　　　退房的「條件」爭議

　　　　雖然退房者的退房要求強烈，但退房者遇到的最大問題是關於退房的合同約定，退房者和萬科的理解並不一致。

　　　　目前國內的購房合同中，並無「房價下降可退房」的規定。一般來說，購房者在遇到三方面原因時可要求退房：

　　　　一是置業者與開發商簽訂的房屋銷售合同無效，置業者有權退房。通常，導致房屋銷售合同無效的表現形式主要有開發商的項目開發違法和開發商採取欺詐手段兩種。違法是指開發商沒有履行相關的法律手續，而欺詐主要是在竣工日期、裝修規格及質量標準等方面隱瞞真實情況。

　　　　二是置業者與開發商訂立的合同顯失公平，可以請求法院予以撤銷，要求退房。

　　　　三是開發商違約。違約大致表現在逾期交房超過一定期限、房屋結構有重大質量問題和由於開發商的過錯，置業者不能依法取得房屋所有權證書方面。

　　　　金色雅築的業主遇到的問題可能不屬於此列。「我們體諒部分客戶的心情，不過對市場價格變化進行補償沒有法律依據。」9月8日，在萬科舉辦的公司債券發行網上交流會上，萬科執行副總裁肖莉對「退房潮」如此表態。

　　　　但金色雅築的業主與萬科訂立購房合同時的一條補充條款，或許可以成為退房者的「福音」。

　　　　在這份購房合同中，其補充合同第十九條「關於單方解除合同」第二條規定，「乙方無論以何種原因單方面解除合同，若乙方已對該房屋設定抵押或者設置、存在其他任何權利限制的，則乙方行使單方解除權的書面通知中應附該房屋已經辦理註銷抵押或者已經消除權利限制的相關證明文件，否則，乙方無法解除本合同。」

　　　　上海杜躍平律師事務所律師杜躍平據此認為，這個條款可以反過來理解，也即：業主只要全額付款或者付清全部貸款之後，就可要求退房。2006年，杜躍平也正是憑借相似的補充條款，為上海的另一處業主打贏了退房官司。