如無意外，富力將是繼順馳、合生、綠地、萬科等巨鱷之後，又一家步入百億俱樂部的本土地產企業。

　　而目前，它卻是這些巨鱷中最顯區域性的企業。

　　被稱為“樓市寒冬”的2005年，對於富力地產來說卻是歷史性轉折的一年。在國家的嚴厲調控之下，許多民企都處於資金嚴重匱乏狀態，而富力邁出了影響未來的關鍵一步——在香港聯交所主板逆市上市，成功躋身國際資本市場，隨即名利雙收。

　　令人大跌眼鏡的上市之路

　　可是當富力去年7月在香港招股的時候，卻根本不被基金經理們看好。大家普遍認為富力招股時機很不合適:一方面當時處於全球股市的低迷期;另一方面大家短線對內地房產公司的興趣不大。同時指出公司應下調招股價區間，當時富力預定的招股價約為8-9倍的市盈率，與在港上市的同類個股相比不具吸引力，如上海復地預測市盈率約7.02倍、上海置業約5.68倍、首創置業約8.69倍、合生創展約5.62倍。而富力的負債率也不低，至2004年底共有33.2億元的銀行貸款。

　　說來也巧，正好和富力同一天過了香港聯交所聆訊的民生銀行，因為股票價格偏低而決定不上了，所以傳言也被進一步強化。

　　最終，富力以接近10.8港元的招股價下限掛牌上市。儘管業界當時認為富力發行價偏低了，但種種傳言指出富力是由於資金短缺而被迫上市的。

　　實際上，一向低調的富力董事長李思廉開始“的確也覺得偏低了”，但他想得通:“在宏觀調控環境下，民企幾乎很難募集到大量資金，而我們手上就此多了20億，上市之後的品牌效應遠不一樣了，金融機構對你的信任度也提高了，等於站在了不同的起跑點位。”

　　之後更巧的事發生了。去年7月13號，就在富力正準備上市掛牌交易的前一天(此時募集到的19.86億港元已經落袋為安)，發生了倫敦大爆炸，全球股市跌至最低點。在極度悲觀的氣氛之下，富力能以10.80的價格上市算是萬幸，自然“不必言虧”了。

　　至於說是否因資金短缺而被迫上市，李思廉並不承認:“這是誤會，我們只是按照工作的時間表去做，並且是帶著資金去上市的。上市之後公司買了幾十億的土地，遠遠超過了IPO募集來的資金。”

　　再看上市之後，富力的股價表現卻遠非基金經理們預期的那樣——“投資人不感興趣”，相反，卻是“大感興趣”，成為市場備受追捧的熱門股，股價一路攀升。短短5個月之間，升幅已接近兩倍，達到27港元(截止2005年底)，總市值超過了200億港元，位居中國房地產上市公司前列，並成為香港年度升幅最大的地產股。截止上市不到一年的2006年5月9日，已躍升至每股48.9港元，升幅353%。

　　為何公司上市之後的表現與經驗豐富的投資人的預測相去甚遠?李思廉微微一笑:“因為企業、保薦人和投資者之間的關係會在上市前後有個微妙的變化，價格處在一個安全位置時，投資者和保薦人才會覺得比較穩當。這是一樁雙方自願的買賣。”

　　歷史性轉折的一年

　　富力股價之所以被追捧，說到底還是源自其不俗的經營業績:2004年營收42.6億元，2005年達到58.1億元，並且擁有至少夠3年用的充足土地儲備。富力在十年間實現了發展飛躍，成為本土綜合實力排名第3的地產公司(根據國家統計局公佈的信息顯示)。由於向來以發展中價房為主，買家多為自住客，銷售回款速度很快，資金實力很強，自然受宏觀調控影響較小。

　　借助資本市場，富力在2005年下半年進一步發力，最終實現了82億元的年銷售收入(實際銷售額)，同比增長28%，實現連續3年的高速增長。全年純利超過預期的10.4億元達到12.7億元，同比大幅增加了134%。一舉從頭年的第3名躍升為2005年度中國房地產企業綜合實力第1名。顯示出了“粵派地產”的驚人實力。

　　富力地今年的銷售目標是120億，總經理張力表示，這個數據是根據2007年公司可持續發展戰略而提出的保守目標。如無意外，富力將是繼順馳、合生、綠地、萬科等巨鱷之後，又一家步入百億俱樂部的本土地產企業。而目前，它卻是這些巨鱷中最顯區域性的企業。

　　在地產行業，贏利預期在很大程度上取決於土地儲備，只有充足土地儲備才能滿足投資者的期望。以往幾乎只在廣州和北京、天津兩個區域布點的富力，甫一上市，便一改過去“只要大地塊”的拿地策略，變為“大小地塊通吃”。除繼續在廣州大本營擴張之外，以4.36億元獲得西安市長安區一幅670畝的地塊，06年初又以1.6億元收購重慶一佔地7.8萬平方米的地塊。至此順利進入了廣州、北京、天津、西安、重慶五大核心城市。

　　通過收購二級市場流出土地為主，參加土地拍賣為輔的方式，上市以來富力繼續猛增了數百萬平方米的土地儲備，達到目前的約1200 萬平方米。足夠未來3、4年開發之用。

　　與國內許多地產企業一樣，以前富力並不保留自有物業，基本上是“建完賣光”。上市之後，富力將商業地產作為公司今後發展的一大重點，並因此調整了利潤結構，讓25%的利潤來自自有物業的租金收入，75%仍然來自銷售利潤。

　　不可能不受影響

　　針對最近出台的“國六條”等調控新政策的影響，李思廉坦言公司有20幾個還未報建的項目，“不可能不受影響”。不過李表情淡然地表示，“這也不是很大不了的事情，重新調整就好了。我想業界和政府最後都會冷靜面對這個問題，它不可能適用全國。”同時他也表示理解:“這也很正常，因為任何政府都不喜歡過分投機，現在把投資門檻提高反而對實力雄厚的企業更有利。”

　　另外李也指出，公司在這個時候必須加強應變能力，預見到可能的困難:比如資金回收時間可能會拉長、從辦證到動工時間也可能拖長;辦理銀行貸款手續將更複雜等等。

　　令人十分好奇的是，其他地產巨鱷幾乎無一不在全國各大城市佈陣，而富力這樣一個地域化色彩極強的“粵派地產”，卻長期深根廣州，直到近期才進駐五大核心城市，卻也能成長為綜合實力第一?

　　李一語點破:“因為地產業沒有『王者』，大家其實都很小，從全國銷售來說，從來沒有一間公司做到1%的市占率，富力這麼多年經營廣州，也才僅佔廣州市場的7~8%而已。要把一個城市做透尚且還有很大的市場空間，又何必把網做的太密?”

　　富力表示，即使有充足資金，未來也不會大面積開花，仍然堅持以往穩健的策略在每個已進駐的城市做深做透。“對於目前還沒有項目的武漢、南京、無錫等城市，雖然我們被告知有大片地正待開發，但我們還是非常謹慎。”

　　至於為何遲遲不進上海，李思廉輕描淡寫:“上海地價太貴，買不到合理價位的地自然就不來了，現在畢竟是市場經濟嘛!」