在“保爾森效應”下，外資在中國房地產市場上的表現

　　《中國改革報》觀察發現，2006年，四川省19個上千萬美元的外資項目中有12個是房地產項目。2007年1至2月，四川省外資實際到位200萬美元以上的18家企業中有一半是房地產項目；外資實際到位達16915萬美元，占同期該省利用外資總計的79.3%。

　　廣東省社會科學院產業經濟研究所完成的2007年《境外游資在國內非正常流動調查報告》表明：大量境外游資在國內進行非正常流動和投機已經成為事實，流入量在2500億至3000億美元之間，並且還有繼續擴大流入量的發展趨勢。境外游資具有明顯的投機賭博特征，其主要投資方向是房地產和股市等高利潤增長行業。在過去幾年里，在中國市場已有所斬獲的海外基金正面臨高位套現的機會。除了高盛和麥格理、花旗出售上海物業套現之外，雷曼兄弟則于不久前拋售了手中持有的富力地產(2777.HK)174.4萬股股權，獲利金額不詳。但富力地產的股價在2007年第三季度，漲幅已超過50%。此外海外基金也開始投資內地房地產。北歐金融集團旗下房地產投資管理機構SEB Immobilien-Investment GmbH，過去一年內僅在上海市場就斥資近4億美元收購兩幢辦公樓。該基金與上海複地將共同出資2億美元投資中國房地產項目。外資對“人民幣升值”的因素仍然比較看重，盡管國內市場對近期土地價格的飛速上漲已頗有微詞，但在外資看來“他們仍覺得土地比較便宜”。基于上述原因，一些外資目前仍繼續投資國內房地產市場。這就是為什麼在內地對房地產市場的宏觀調控日益趨緊的大勢下，外資對內地房地產仍表現出“一往情深”的態度。可以說近兩年來，摩根士丹利、高盛、麥格理銀行、美林集團、荷蘭國際集團等諸多外資機構已深度介入內地房地產市場。結果是人民幣匯率升值預期導致2007年底，我國房地產市場利用外資達到539億元人民幣，對房價的瘋漲起到了推波助瀾的作用。

　　因此，從時間上看，自2004年土地“招、拍、挂”以後出現的房地產價格暴漲，來自土地價格的因素已非主要方面，尤其是自2006年以來，伴隨“保爾森效應”的出現，一方面，從資金流量上分析，外資在這段時間里的超常活躍表現，表明外資認為內地的土地價格便宜，仍有套利空間，另一方面，保爾森在中國的超常活躍表現，也表明外資仍然看好人民幣升值，結合上述匯率影響房價路徑的分析，結論是，“保爾森效應”已經成為中國房價泡沫形成的支持因素。

　　加強對外資的管理

　　當下，房地產業已經成為中國經濟的支柱產業，為應對“保爾森效應”，為避免因房地產泡沫破滅而引發銀行信貸危機，進而對經濟實體造成衝擊，今後一段時間，調控者需要加緊考察匯率因素在房價變化中的作用，具體措施應當是在適度從緊的貨幣政策通道內，加強對入境外資的監管，遏制熱錢追漲房地產行業的現象，從而為中國“第二國防”的金融安全提供一道有效的屏障，一般做法是：

　　首先，限制境外資本進入房地產市場，以抑制投機性的需求。在廢除外資房地產公司境外融資的超國民待遇規定的基礎上，加強對外資房地產公司外債規模與對房地產投資基金的管理，限制國外投資基金大量購買國內房地產。

　　其次，合理引導外資流向，將外資引向生產性領域。2007年11月7日，中國公布了重新修訂的《外商投資產業指導目錄》，強化了國家對外資進入生產性行業的積極態度，這種態度對外資內用自然會起到積極作用。但是，在面對部分涉及國家經濟安全的戰略性和敏感性行業問題上，如何應對風險，應當建立健全有效的“衝擊─回應”模式。

　　第三，嚴查虛假進出口貿易，將國際游資非正常渠道堵死。中國政府應當嚴格清查國內虛假進出口貿易，防止國際游資非法流人國內，以保護中國房地產市場及金融市場的安全。

　　第四，繼續限制非居民購房，進一步規範和完善外資進入房地產市場的有關政策。

　　對2008年匯率與房價的展望

　　事實上，不斷攀升的房價讓貨幣當局的匯率決策陷入兩難境地。如果堅持人民幣匯率穩定，中國經濟就得承受國際貿易糾紛和輸入型通貨膨脹的壓力，同時還要承擔外匯儲備不斷貶值的損失。而如果坐視人民幣升值，放棄主動出擊，則可能不僅要接受“保爾森效應”的壓力，出台尷尬的政策，而且還可能步日本、新加坡、泰國等經濟體的後塵，即房地產市場發生崩盤，進而給銀行乃至金融業帶來危機。

　　用學界新近推出的ALI方法(Automatic Leading Indicators)對2008年月度CPI的計量表明，2008年中國經濟將面臨最初由食品價格引致的較大規模的通貨膨脹壓力，這是包括成本推進、需求拉動和結構性通脹等在內的混合型通貨膨脹。為吸取日本的教訓，保障經濟的持續增長，基于中國經濟基本面的貨幣政策必需在適度從緊的通道內運行，人民幣匯率升值手段輔以適度從緊的利率政策成為了解決現實通貨膨脹的不二法門。理由是，用人民幣升值對衝通貨膨脹，一方面可以抑制通貨膨脹輸入，另一方面可以緩解對部分內需的衝擊，基于這種判斷，人民幣2008年末很可能衝破6.5關口，其波動幅度甚至會問鼎6.1關口；由此引起的2008年年末的房價可能會有一輪上漲，全年漲幅達20%甚至30%，從而使房價也成為對衝通貨膨脹的手段。筆者認為，如此之高的匯率升值與房價升值幅度可能是前所未有的。國內59000家房地產公司將在股市下跌、銀根緊縮、通貨膨脹與匯率升值的2008年或涅槃重生或淘汰出局。 無論哪種結局，在經歷2008年後，絕大多數人恐怕都不會希望再次見到“保爾森效應”了。