| 呼喚住房政策的回歸
2007年11月19日，溫家寶總理在新加坡國立大學發表演講時，提起人民生活，他最為關注的是住房問題。住房問題不僅是關系到老百姓能否安居樂業的民生問題，高房價更成為破壞國民經濟宏觀平衡的罪魁禍首。
如何讓房價理性回歸、真正實現“住有所居”？發展以廉租房、經濟適用房為主的住房保障制度成為共識，民眾對“住房新政”充滿期待！
房地產調控的宏觀視角
文/李開發
國民經濟的三大產業要保持一種科學的平衡狀態，才能夠持續增長與長遠發展，這就是指資源供應的平衡、勞動力的平衡、銷售的平衡，並且具備實現長遠發展的相關條件。
近三到五年，我國的房地產業過度地高速發展，價格漲到了只有5%的人能夠承受的地步，而富人根本不缺住房，全部用來炒作升值。大量的房屋空置在那里，這是一個沉重的問題。由于房地產的高速擴張，大量的水泥廠、磚瓦廠、建設陶瓷、塑料型建材都跟著擴張。投資了那麼多，又有那麼多的人就業，一旦產品不需要了，成百萬甚至上千萬人就有可能下崗，那麼擴建的投資就無法收回，這樣的工廠可能欠著銀行大量的貸款無法收回，那麼多的固定資產就要閒置、浪費、耗損，這個調整的過程會對社會形成較大的震蕩。
房地產業的瘋狂發展破壞了宏觀經濟平衡
由于房地產業的惡性膨脹，導致國民經濟出現畸形發展態勢。主要表現為：一、全國的金融業對房地產業的依賴性非常突出──在整個貸款資源中，房地產占去的份額達到30%以上，甚至35%。在一線城市普遍超過45%，特大型城市達到50%以上。二、整個社會經濟增長與GDP增長嚴重依賴房地產──在全國固定資產投入總量中，房地產業日益抬高，達到40%，在一線城市超過45%，在北京這樣的大城市連續數年超過50%。三、在整個社會的新財富總量中由房地產業創造財富占到了40%以上──中國富豪榜上連續3年、新富豪一半來自房地產。
房地產業近些年瘋狂發展是整個國民經濟出現不平衡的罪魁禍首。房地產的過快發展，推動了相關原輔材料的高速上漲。大家看到了，房價的上漲，房地產開發的利潤上漲，拉動了相關行業的價格上升。比如CPI（消費品價格指數）、PPI（生產資料的價格指數）的連續幾個月的高升，我們吃的東西、用的東西有相當的一部分都漲價了，這種漲價是市場對房地產高價格的一種回歸。
房地產業的畸形發展擠壓了其他產業的投資資金和發展空間，導致其他產業整體萎縮。比較典型的是紡織業的利潤率僅為1%左右，彩電業的利潤率只有1.7%，外資兼並中國行業龍頭企業的越來越多。在珠三角、長三角地區，大量的制造業與加工業承受不了原材料漲價的壓力，一些企業關門停產或遷移工廠。房地產利潤率如此之高，其他產業的企業為了實現利潤，會擠出資金進入房地產業，其他產業的失血現象就會越來越嚴重。近幾個月的消息說，像海爾、海信、國美、美的等眾多國內其他產業的龍頭企業都集中資金進入房地產業，這種放大效應會將不平衡進一步擴大，國民經濟從過熱發展成為嚴重通貨膨脹。
房地產業宏觀調控的最終目標是實現均衡
由于近幾年房地產業的過度膨脹，因此亟需要強化調控，擠壓房地產業的利潤，擠壓房地產的高空置率，讓房地產業的過多資金流回相關產業，讓高速上漲的原輔材料的價格回落，從而使得相關制造業與加工工業的成本有所下降，利潤有所增長，逐步使過熱的房地產業冷卻下來，實現宏觀經濟的綜合平衡，這也就是國家提升房地產業宏觀調控力度的原因。
責任編輯:劉三平
發達國家重視政府在住房保障中的責任
文\劉正山
“居者有其屋”不僅僅是中國人的追求，各國政府都毫無例外地將此奉為其執政的目標。 如何實現“居者有其屋”？幾乎所有的發達國家，都是在經濟起飛初期採用優先保障居住問題的方針，由政府主導解決住房問題；當社會主要群體的住房問題解決之後，才放開商品房市場、推進住房私有化。瑞典是從1976年起，荷蘭是從1977年起，英國是從1979年起，丹麥和德國是從1982年起，隨著各國的住房短缺問題逐步緩解，各國廣泛開始實行住房市場化政策，放松或取消租金管制，對社會出租房不再大規模建造，轉而翻修，鼓勵住房私有化，增加自有住房的補貼，同時減少對低收入人群的住房補貼。
如新加坡政府，在20世紀60年代開始推行“居者有其屋”計劃，大興公房建設。新加坡的住房範式，可概括為：“公屋＋象征性租金”。到了20世紀80年代，當大多數居民居住問題得到解決之後，新加坡開始放開商品房市場，讓那些少數富裕的人群購買商品房。
美國住房發展的思路，也是先保障“居者有其屋”。美國早期並沒有太注重住房保障問題。直到1929年∼1933年，世界經濟大蕭條之後，自由市場經濟模式的弊端充分暴露。于是，1934年，美國出台了《臨時住房法案》，以解決失業者的住房問題。1937年，該法案補充為《廉租住房法》，規定由中央政府出資，由各地方政府的公房管理局具體負責建造並管理廉租房，供低收入家庭租用。1949年的《住房法案》（修正案）明確提出，“聯邦政府有責任為每一個家庭提供一套舒適的住房”。此後，聯邦政府建設了大約130萬套公房。目前，美國政府資助的廉租公寓已達600萬套，其中200萬為政府所有，主要提供給殘疾人和65歲以上的老人，其余400萬套為私有公助。
我國住房保障嚴重不足
截至目前，我國經濟適用房供給比例只有3%，遠遠低于1998年國務院23號文件所說的70%的比例。而且，這些所謂的經濟適用住房，建設的地點非常偏僻（而美國，甚至曼哈頓都有廉租房）；存在暴利（我的計算表明，經濟適用住房的自有資金利潤率在50%左右，商品房的自有資金利潤率在100%∼300%左右）；存在尋租等問題。正是因為保障性質的住房供應嚴重不足，才會導致商品房價格飛漲。
轉換地方政府職能，重新定位住房性質
借鑒發達國家的經驗，我國應該根據目前經濟社會發展的階段，及時檢討最近幾年的房地產政策，並讓住房回歸本來的面目。
首先，要做好的是地方政府的職能定位。應當剝離地方政府的經濟發展職能，實行公共財政，政府的責任只是提供公共產品和調控等。根據國務院發展研究中心的一份研究報告，地方政府的財政收入中，來自房地產的“土地財政”（包括土地出讓金、各種房地產稅費）收入占60%∼90%。在這種情況下，地方政府沒有積極性提供保障性住房。
只有轉換地方政府的職能、改變政績考核的內容，將財政體制轉變為“公共財政”，地方政府才有積極性落實中央的住房保障政策，才不會繼續奉行“土地財政”。據測算，如果政府改變職能，不主要依賴房地產稅費，房價至少降低40%。
其次，要重新定位住房的性質。考慮到我國經濟發展的階段以及參考國際住房保障的經驗，我國的住房性質界定，應當回到最基本的“居住”功能上，而不能強調投機品或投資品。住房或商品住宅，作為一個特殊的商品（我更願意稱之為准公共品），它首先具有的功能就是居住（即消費），至于投資功能，是衍生出來的。試想，一棟房子連居住的功能都滿足不了，誰會拿它來投資呢？
我國今後應當為中低收入階層大力提供保障性住房（當然，其獲取的條件、產權和交易等應當設置嚴格約束條件）。相應地，要對兩套或以上的住房擁有者，征收累進保有稅，以打擊住房投機或投資行為。只有當多數群體的住房問題得到解決的時候，才能大力發展商品住房。
責任編輯：劉三平
房新政與房價
文/曹建海
房價為何虛高不下？
2006年以來，我國房價呈現持續迅猛上漲的態勢。在過去兩年中，中央也頻繁出台各種政策，試圖調控過熱的房地產市場供求，穩定房價水平。但是，各項政策並沒有真正起到控制房價的作用，反而帶來越調控房價越高的尷尬景象。
為什麼中央對房地產的宏觀調控措施不僅不能對症，反而在“幫倒忙”呢？這與我們現行的房地產開發體制以及國家對房地產業的定位誤區，都有密切的關系。
現行的房地產體制，是由地方政府壟斷土地供給，開發商壟斷房地產開發，居民只能從房地產開發商手中購買商品房，政策不允許居民自行建房。這是一個非常不合理的體制。由于這個制度設計上的原因，地方政府、房地產開發商、炒樓機構（含中介）和個人等，通過對房地產流通的操控，輕而易舉地獲得暴利，但他們都不是房屋的生產者；商業銀行的深層介入，更為房價高漲提供了充裕的資金保証。另外，國家把房地產業列為支柱產業也是認識上的一大誤區。
高房價的危害
高房價、高地價形成社會兩極分化，開始打破我們過去形成的正常的價值觀。由于土地、房屋成為能夠聚集社會財富的“聚寶盆”，所有的流動性資產，包括貨幣（表現為通貨膨脹）、科技成果、人類精神財富等，都處于極度貶值的狀態。包括聯想集團、海爾集團等知名科技企業，紛紛挺進房地產業，有條件的居民則通過炒房獲取土地增值收入，形成了“全民炒房”的局面。更為嚴重的是，這種把社會資源主要配置在房地產業的政策，不僅危害到我國的耕地資源保護，也深深地擠壓了其他產業以及關系國家未來命運的教育、科技的發展空間。
高房價支撐的房地產投資過熱，有可能將我國經濟拖入過熱泥潭。當前我國的固定資產投資增長迅猛，但這種增長很大程度上是受房地產投資為龍頭拉動的。
房價上漲還引發了嚴重的通貨膨脹，造成社會財富的大範圍轉移，嚴重威脅了低收入人群的基本消費能力。只有根本控制房價的過度上漲，以及由此產生的過度投資和投機活動，才能抓住根治通貨膨脹的“七寸”。
住房新政有望實現“住有所居”
值得期待的是，中共十七大報告提出了“住有所居”的思想。這可以說是對過去片面強調房地產業拉動經濟增長的徹底“革命”。當然，對“住房民生”的解釋也是非常重要的。“住有所居”一方面要體現居民人均住房（不是囤房）面積的提高；另一方面更重要的，是要體現住房消費支出在家庭支出中比例的逐步下降。
2007年11月19日，溫家寶總理在新加坡國立大學發表演講答問時說：“如果提起人民生活，我最為關注的是住房問題。”對于如何解決中國的房地產問題，溫總理認為應該在嚴守18億畝耕地“紅線”的前提下，採取廉租房、經濟適用房和市場調節三種方式擴大供給，並特別強調，“經濟適用房大多數是面向中產階級的”。民眾對此給予了高度評價，對住房新政充滿了希望。
房價轉折點是否來臨？
2007年末以來，不僅深圳、廣州的房價都出現了下跌，二手房成交量的不足導致各地中介企業紛紛破產，深圳市政府2007年12月推出的6塊居住用地也罕見地全部流拍。這些現象的出現，開始打破中國房價“只漲不落”的神話，但是否意味著虛高的房價有下降的可能？中國樓市是否出現了轉折點呢？
從長期來看，房價的理性回歸，已經成為不以任何人的意志為轉移的大趨勢。這個趨勢能否在2008年實現呢？我看既有樂觀的因素，也有很多令人不安的因素。
房市轉折點是不是真的來臨，最直接的因素，還是要取決于2008年上半年甚至一季度商業銀行放貸能否把住口子。不僅投資、投機性購房嚴重依賴銀行信貸，房地產開發商捂盤囤售，也主要依賴銀行的信貸資金支撐。所以，一旦商業銀行對房地產“開閘放水”，則不僅投機性買盤蜂擁而至，開發商也會挺起捂盤囤積的腰桿，所謂消除泡沫、房價理性回歸的企盼，將會成為水中月、鏡中花。
責任編輯：劉三平
住房政策：簡潔才更有效益
文/本刊記者 劉善偉
和諧，呼喚“居者有其房”
房子，從上世紀90年代以來，價格不斷上漲，到如今，在北京、上海、廣州、深圳等地，房子成了年輕人心中的一個痛。
溫家寶總理2007年11月在新加坡考察工作時說：“如果提起人民的生活，我最關心的是住房問題。”記得總理在上任之初曾經講過，他當時最關心的是三農問題，之後國家連續出台了一系列扶助農民、支持農業、反哺農村的政策。三農問題關系著改革、發展、穩定的大局，而如今，房價在一定程度上也影響著國家和社會的穩定與發展。十七大報告提出加快推進改善民生為重點的社會建設。建設和諧社會，呼喚“居者有其房”。
對溫總理關于房價的一番話，新加坡資政李光耀心中一定深有感觸。在他早年寫的回憶錄中，有這樣的文字：上世紀五六十年代新加坡發生暴亂時，路人也會參加，向汽車擋風玻璃扔石頭，把汽車掀翻，放火燒毀。
李光耀意識到，如果每個家庭都有自己的住房，公民會有歸屬感，國家將會更加穩定。如果他們沒有自己的住房，他們就會認為：新加坡沒有他們的份，他們只是在捍衛有錢人的財產。李光耀在回憶錄中寫道，“我早就在想，如何建立每個公民與國家以及國家前途之間的利害關系。我要建設一個居有其屋的社會，我要讓新加坡每個家庭都有真正的資產讓他們去保護，尤其是他們自己的住房。”──1963年，新加坡政府建屋發展局公布“居者有其屋”計劃。隔年，建屋局向買主提供低息貸款，攤還期長達15年。政府還修改了中央公積金法令，擴大中央公積金儲蓄計劃，提高公積金繳交率。而在李光耀資政看來，“居者有其屋”顯然還關系著公民產生愛國情懷的理由，“有恆產者有恆心”這一哲人的論斷同樣適用于房屋的所有權帶給人民的對于家國的歸屬感。
高房價，不是發展經濟的長久計
一些經濟學家曾一度將經濟增長歸因于中國的高儲蓄率，實際上，高儲蓄高增長模式的背後，一個現實就是房價、藥價、學費以及其他物價不斷升高，老百姓對于未來的生活沒有安全感。
在國庫資金缺乏的時代，為維持一定儲蓄率，維持高房價似乎還有些理由，然而中國外匯儲備在2007年上半年已經突破1.3萬億美元大關的時候，社會已經不需要把高房價作為聚集資本和發展經濟的主要途徑。
如今，高房價、高藥價、高學費不僅成為老百姓的負擔，更成為經濟長期、健康、可持續發展的阻力。中國在改革開放後，最初吸引外國投資者紛至沓來的原因很多，然而低工資和低成本在其中起了重要作用。而如果房價、藥價、學費不斷提高，將直接導致勞動者的培養成本提高，接下來有兩種可能，如果企業承受這種高成本的勞動力，將導致產品價格提升，與其他地區相比，產品性價比的競爭力逐漸降低；另外一種可能，企業不接受這種高成本的勞動力，那麼勞動者將就人才市場的需求變化而減少自己教育成本的投入，甚至減少醫療成本與居住成本，長期下去，將是勞動者整體素質的下降，受害的將是整個國家和民族。
政策，應直接助益弱勢群體
高房價的直接收益者並非是政府，在房價高增長的連鎖中，眾多利益交錯其中，其中大部分差價都為地產商占有。少數人的暴富換來的是眾多百姓淪為房奴，只能說是這個產業已經到了非調整不可的時候。
近年來，政府各部門不斷出台房價調整政策，諸如提升利率、加息、增加物業稅等，也只能打擊小部分貸款建房、買房的開發商、房產投機商，對于一些近年已經賺得盆缽滿滿的地產商來說，大不了，他少揮霍些，把貸款的錢還了，你又能奈他何？
政策的出台，一定要有明確目標。滿足老百姓的住房需求，政府出面多建些廉租房或者經適房最為簡潔。兩點之間，直線最短。政策越簡潔往往越有效，轉了一些彎子，繞進去的只能是弱者，在房產市場上，最弱的就是那些買不起房的百姓或者買了房卻成了房奴的人。 |
