| 跟著公共建設走本來就是房地產投資的絕招之一”，朗訊實業執行長郭君傑這麼說道，他以自己投資房地產的例子來說：“我都是選擇公共建設規劃或興建之初進場投資，這個時候可以鎖定預售屋，慢慢繳工程款，延續公共工程建設完成之後的增值利益。”依他的經驗來觀察，平均投資報酬率都在3成以上。
林口、三峽房地產熱度近尾聲
所以，在投資不動產之前，一定要先了解公共建設的推動方向與進度，當然也必須慎選具有增值潛力的地段。以北部地區來說，現在大家都知道台北市房價已經是“可望而不可及、可遠觀而不可褻玩”，據永慶房仲集團1~4月成交資料統計，大台北地區的平均成交單價為37.2萬元，較上月持平，但成交量則下滑15%，呈現“價平量縮”；台中地區同樣在買方不願追價下，導致平均成交單價為9.5萬，也較上月持平，不過，在三通直航與近期經貿園區開發等利多持續發酵下，吸引台商與台北投資客南下購屋，成交量較上月仍微幅上升5%，呈現“價平量穩”相對穩健；高雄地區也在屋主心態過高下，市場交易量下滑15%，與台北同步呈現“價平量縮”市況。
而台北縣地區房價，“說貴還不算太貴，但是說便宜則是談不上”，甚至於林口、三峽這兩個過去比較少建商介入的區域，在2006、2007甚至延續到2008年的現在，在諸多建商湧進炒作這些區域之後，遠雄集團在林口文化路上推出的“大未來”個案，銷售價格已經拉高到每坪26萬元，皇翔建設今年第2季開始交屋的三峽“皇翔馥裔”，每坪銷售單價拉抬到18.5萬元水準，每坪超過20萬元的預售個案，已經在三峽出現。
是什麼原因造成林口、三峽這兩個區域的房價出現上揚呢？主要是建商的炒作，但是建商為什麼進場炒作呢？因為這兩個區域的公共建設題材相當豐富。
林口新市鎮除中山高林口交流道外，主要是已開始動工興建的機場捷運線；三峽北大特定區目前是北二高三鶯交流道及捷運土城線接駁，未來則仍寄望土城線再向南延伸的三鶯線。交通上，林口則稍占優勢，因為機場捷運已動工。學區方面，北大特定區的大學城風貌，要比林口稍強，新設的桃子腳完全中小學，更是受矚目的明星級學校。
建商在經過3~4年左右的進場炒作之後，林口、三峽地區的個案價格開始向每坪“2”字頭邁進，這個時候，是不是該把房市的焦點拉到現在每坪還在“1”字頭的桃園、新竹甚至苗栗地區呢？其實，在前進桃園、新竹、苗栗之前，真的要先看看這些區域未來公共建設的發展如何。
桃園朱立倫 4項重大建設拉抬房價
即將接掌新政府的公共工程委員會主委范良銹是桃園縣副縣長，所以他上任之後，“一定全力協助推動桃園縣航空城等多項重大工程。”這對於桃園地區來說，當然是件重大利多，而目前桃園地方政府積極推動的重大公共工程建設包括“航空城特別條例”、“北台灣捷運路網整合”、“台鐵高架化、捷運化”、“五楊高架道興建完成”等4大項，任何一項對於桃園縣日後發展都有絕對的幫助。
桃園縣長朱立倫肯定范良銹交通建設專才，及對桃園縣的貢獻，朱立倫希望范良銹至行政院服務時，對於桃園重大公共工程有3項必須優先進行，第1項建設是“桃園縣捷運路網”的建設，他希望范良銹到行政院後能全力推動，期許2009年完成定線；第2項是推動“航空城計畫”，不只是機場特別條例，機場周圍的建設、計畫及開發等都需要行政院的支持；第3項是“兩蔣文化園區”的觀光旅遊，希望能全力爭取中央進行硬體建設，期使“兩蔣文化園區”發展成國際指標型的觀光勝地。
在這些利多之下，桃園的房地產發展當然有機會繼林口之後，成為建商下一個注意的焦點，北區房屋副總經理謝萬雄指出：“兩岸三通題材，台商把桃園視為落腳地之一，方便往返國際。加上航空城計畫啟動，成為大陸建商參訪目標，也間接活絡桃園房市與土地交易。”據住展雜誌統計，台北市2008年第1季預售屋平均單價達62.3萬元，相較鄰近的桃園，預售屋開價並未追漲，每坪約15~20萬元；豪宅產品則22萬元左右就買得到。至於看屋主要集中在中正藝文特區、南崁、中壢SOGO海華商圈和高鐵青埔站周邊。
桃園的4項重大建設將帶動區域房地產，再往新竹走去，新竹縣長鄭永金表示：“新竹縣也有6大重要公共建設持續推動中。”分別包括新竹生物醫學園區、台灣知識經濟旗艦園區、台灣大學竹北分部、台科大與清大區段徵收、寬頻管道建置計畫、竹竹苗輕軌捷運計畫等。
新竹鄭永金 6大公共建設持續推動
鄭永金在5月7日新竹縣議會施政報告中指出：新竹生醫園區業於2008年3月6日舉行啟用典禮，正式邁入實體運作的階段，未來將陸續興建創新育成中心、防疫中心、營運管理中心、生技廠房及生醫產品量產研發中心等多項硬體建設。
而“臺灣知識經濟旗艦園區特定區”計畫，在2007年12月27日獲內政部區域計畫委員大會原則通過；交通大學竹北園區籌設計畫已於今年3月11日獲教育部審查通過，目前正積極研訂都市計畫。
至於台大、台科大、清大在新竹設校的建設部分，台大竹北分部相關經費暨公共工程規劃業已準備就緒，目前正進行環境影響評估中，等到通過環評暨完成細部設計後，即可動工興建。台科大已經與新竹縣府簽訂“台科大竹北分部合作協議書”。清大設立竹東第二校區案，也由竹東鎮公所依縣都委會決議修正計畫書，也積極向教育部申請複審作業中。
新竹市、苗栗縣及新竹縣3縣市合力推動“竹竹苗輕軌捷運計畫”，於2007年4月成立“輕軌捷運系統推動小組”，藉由區域規劃及策略聯盟，以改善塞車窘境，提升生活品質。2008年3月11日假新竹市召開3縣市首長座談會，討論多項議題，包括以整合型路網為規劃方向，避免與臺鐵產生競爭之整體規劃路網、輕軌捷運市區路網構想以及成立“車站協調小組”，負責輕軌捷運車站站位規劃等。
新竹房市個案規劃一定要“高級化”
新竹這些重大的公共工程計畫，對於房地產的影響當然是正面，新竹生醫園區與台大、台科大、清大的分部校區設立，可以帶進大量的學生人口，未來區域市場適合學生居住的套房產品會逐漸翻紅，再加上新竹科學園區眾多科技新貴對於住房的需求，讓整個新竹地區的房地產成為建商注意焦點。
在新竹房地產的發展部分，整體而言，若以新竹市為中心，北至東大路、經國路、武陵路等路段，東至光復路、竹科周邊，西達香山工業區，南從青草湖周邊延伸至香山丘陵，及苗栗竹南邊境，產品類型與房價呈放射狀擴散變化。
新竹市中心以電梯大樓為主力，坪數規劃則 走兩極化發展，40坪以下大樓產品訴求竹科購屋族群及一般首購，60~100坪以上大樓及少數透天產品，則以新竹當地自營商、企業主為目標，預售屋房價範圍在17~19萬元/坪左右。
在竹東方面，近期竹東個案多以透天型產品為主，產品主力多半在60~75坪之間，樓層以4.5樓產品居多，平均單價在每坪12~14萬元之間，不過這類產品規劃並不強，市場銷售速度緩慢。竹東地區區域內購屋客層，多為世居竹東而在竹科上班者，約占購屋客層50%，另有外縣市因前來竹科上班而購屋置產者，約占50%，整體來說都與竹科有某種地緣關係。
新竹地區大多數的個案都強調主力訴求客源為竹科新貴、工程師、高階主管等客層，唯該類客層對產品規劃的要求相當高，許多連棟透天型個案雖然以連棟式規劃，以求降低總價、吸引購屋人青睞，但由於建物與整體社區質感不佳，反而僅能符合竹科內較基層工作人員的需求。
因此，若要以竹科中高階層以上購屋族群為訴求，產品規劃上最好採取整體社區開發，且妥善營造社區整體環境質感，才能吸引到“對”的購屋族群。目前營建上市公司國揚實業在區域內銷售的“新杜拜”個案，就是採取整體飯店規劃的高級住宅產品格局，在竹東市場銷售引起相當大的回響。
高鐵苗栗設站 土地行情開始上揚
再往南到了苗栗，這個區域能夠吸引投資客前往的機會目前不大，不過，5月10日台灣高鐵發言人賈先德表示：“經過BOT合約簽訂之後，台灣高鐵同意新增苗栗、彰化、雲林三站。”他說，今年初已展開先期規劃，等各地方政府公告都市計畫，並提供樁位、道路規劃等完整資料，就可找建築師設計，並在66個月內完工通車。依此推算，3處新站最快會在2014年通車。
高鐵的通車會拉近城鄉間的距離，對於房地產的影響當然是正面，以過去高鐵興建過程中，對於車站周邊土地價格拉抬的現象來觀察，苗栗地區的高鐵車站附近土地，恐怕也會因為這樣的消息面出現一波上揚的走勢。
目前北部地區房地產中，台北市、台北縣的房價已經在建商過度炒作下，出現了價格上的瓶頸，而這個時候，“走出台北市、離開台北縣、看看桃竹苗”或許會是另一個房地產投資的新選擇。
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