台灣房地產的熊市來了嗎？當房市隨著今年立委及總統選舉行情而激情演出，噴出行情卻在520新總統就任後急凍，反轉直下，預售及中古屋市場分別出現2~3成的修正，此一走勢，代表著房市真正由多轉空嗎？

　　928房市黃金檔 建商先棄械

　　代表下半年房市景氣的928黃金檔即將登場，根據住展雜誌9月初的估計，原先北部推案仍有1569億元，為近5年的次大量，日前卻緊急下修為1165億元，建商受近期負面消息及實際銷售面低迷的影響，一下子縮手400多億元。

　　原本應該作多的建商，不再鐵齒，同樣的，偏空立場的名嘴，也更加堅定泡沫的立論，未來的房市確定走入熊市了嗎？房市的不景氣，要走多久？建商冀望的開放陸資來台置產利多，會是台灣房市的強心針嗎？在此多空對決，混沌未明的氣氛下，民眾該趁著房價尚在高點，趕快賣屋，保留「Cash is King」？還是危機入市，大膽買屋呢？《理財週刊》特別邀請淡江大學產業經濟系教授莊孟翰、政大地政系教授張金鶚，以及香港商戴德梁行不動產顧問公司總經理顏炳立等名嘴級的專家學者，提出他們的觀察與看法。

　　《理財週刊》問(以下簡稱為『問』)：520後的台灣房地產陷入盤整，是因為美國次貸風暴，及台灣股市下跌民眾荷包大為縮水而後繼乏力嗎？還是房地產走了5年多頭，已經相對高點，本來就會反轉修正？

　　台灣房市正面臨內憂外患

　　莊孟翰答(以下簡稱為『莊』)：這兩項因素都有。自從國際油價大幅飆漲，以及美國次貸風暴以來，世界各國之房市與股市都亮起紅燈，國內房地產景氣自去年下半年開始，就呈現緩降趨勢，其最大原因是這幾年「房價上漲幅度遠遠超過所得成長」，導致房價所得比愈來愈高，尤其台北市由92年第1季的5.4倍，攀升到97年第2季的10.4倍最為明顯。其次，購屋者房貸支出占每月所得已普遍超過30％，且根據央行統計，去年國人不動產貸款佔個人各項銀行貸款之比重，已攀升至70％，由此不難理解，民眾購屋負擔之沉重。

　　張金鶚答(以下簡稱為『張』)：這一波房市多頭，應該只走了4年半，從去年下半年就出現疲態，但今年上半年選舉行情所出現的「小反彈」，反而蒙蔽了大家認清事實的眼睛，我在4月底所提出的「泡沫論」，就是希望銀行要有危機感，能注意房市開始走軟，事後銀行在風險控管上增強不少，但那時，行情大噴出，以致很多人不認同，以為我在唱衰，事實證明，5月以後，房市疲態更加明顯，不過，量雖然縮了，價格卻沒跌多少，這是不正常的。

　　顏炳立答(以下簡稱為『顏』)：台灣房地產經過4~5年的上漲，老實說，房價過高，已經脫離了理性，而目前最大的問題是「民眾口袋裡沒錢」，結果，支撐一般住屋市場的主力，沒有錢買房子，房價自然就會下來。

　　美國次貸陰影籠罩全球

　　問：爆發1年多的美國次貸風暴仍餘波蕩漾，最近又有美國雷曼兄弟公司宣佈倒閉，及美國AIG出現財務問題，對台灣股市及房市更加雪上加霜，房市會加速趕底嗎？

　　莊：雷曼事件再度衝擊全球的股市及房市，鄰近的韓國、日本、中國大陸及台灣都應聲倒地，其直接影響的除了股市及房市外，連動債的地雷，更讓國人投資大失血，不僅是信心面，還影響到民眾口袋裡的錢。台灣房市如今存在著3大隱憂，包括投資客斷頭。民眾自備款不足，無力交款。建商集資不易，加上銀行緊縮土地融資及建築融資，存在著流動性資金不足風險，而潛藏著資產大於負債的「黑字倒閉」危機。

　　張：能否加速趕底，就看大家的認知到哪裡。大家都不想資產縮水，都去撐房價，而政府也去撐，造成很多模糊不確定的效果，因為大家都不願意死心，都想大環境雖然不好，但口袋還有點深度，ㄍㄧㄥ在那裡，還在期待、等待。重點是，如果能及早認清市場的脈動及景氣循環，就不要逆勢操作，因為市場下來的力量大，政府有多少錢可以去擋？一旦房市信心崩潰，就像股市，再低也沒有人敢買，因為大家都不知道低點在哪裡？我要再次強調，房市還沒真正跌，因為房價還在高點。

　　顏：我個人倒是從商用不動產的角度去看，從台新金控拿出3棟自用大樓出來賣的情況下，反而預期商辦的成交量，會因為有「貨」丟到市場上來而可活絡些。至於一般住宅市場的影響不大，因為民眾信心本來就不足，寧願持盈保泰，等到低點才進場買，加上中央銀行調降存款準備率，讓銀行多出不少資金，就有錢可以放貸出來，讓想取得房貸的購屋者能夠喘一口氣。

　　台灣房市熊進牛出

　　問：現在大家都說房市的熊市來了，而一些建商的預售案，銷售期也開始拉長，真的進入空頭市場了嗎？

　　顏：我認為，一般住宅市場「長路已盡」，包括市中心外圍、郊區的房價都會下來，因為其房價都高過土地價格，違反了「麵粉跟麵包」原則。此外，在一些差的路段，賣豪宅價格的所謂「假豪宅」，也會下來，但符合真豪宅8字訣：「地段、環境、收益、價格」的市區豪宅還是有市場，主要是利率還在低檔，企業家的經營體質還穩定，口袋還有錢，加上豪宅是小眾市場，所以豪宅走空的機會不大。